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2017年1月西安市中心城區土地招拍掛市場分析

摘要

2017年1月,大型房企積極投資西安地產市場,局地交易升溫,推動中心城區成交量創近四年新高。市場推出的32宗建設用地成交29宗,流拍2宗,因報價超過最高限價中止掛牌1宗。其中,居住用地成交17宗,成交量大幅增長,中海、珠江實業曲江新區購地超千畝,四川藍光布局灃東新城;商服用地成交7宗,成交量漲幅明顯,高新區地鐵沿線一宗商服用地成交單價創區域新高;工業用地成交集中高新、港務區。

一、政策解讀

本月起,西安城六區啟動限購。《西安市人民政府關于進一步促進房地產市場持續平穩健康發展有關問題的通知》(市政發[2016]60號)要求,自2017年1月1日起,本市及非本市戶籍家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)在城六區(新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區)只能新購買一套住宅(含新建住房和二手住房)。相較一線及部分二線城市,西安本次限購政策仍有保留空間。城六區覆蓋城市核心區,區域限購對全市房地產抑制投機具有示范效應。西安目前居住產品迭代更新已得到市場認可,2016年下半年曲江、高新、浐灞改善型購置需求明顯升溫,地產市場投資亦相繼回暖,政策面有保有壓,有利于房地產市場平穩健康發展。

二、新聞資訊

【地方熱點】

1月5日,陜西省人民政府發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》,著力解決住房租賃市場供應主體發育不充分、制度措施不完善、市場秩序不規范等問題,加快培育和發展我省住房租賃市場。允許將商業用房、辦公樓、寫字樓等按規定改建為租賃住房,同時開展商品房項目配建租賃住房試點。意見指出,對個人出租住房的,由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。對個人出租住房所得,將減半征收個人所得稅。

【點評】將商業用房、辦公樓、寫字樓等按規定改建為租賃住房,同時開展商品房項目配建租賃住房試點一方面為房地產市場擴大了房源,另一方面也給有庫存壓力的商辦用房指明了另一條道路,增加了其資金的流動性。

1月3日,西安市公安局更新了入戶辦事指南,簡化了長期在我市就業并有合法固定住所人員落戶條件。與老政策相比,新政策只需滿足以下條件:①90平米以上+一年社保;②90平米以下+5年社保(其他地區交的社保可以轉入西安);③落戶提交資料:提供1.購房合同/網簽合同;2.購房發票;3.物業部門開的居住證明,即可落戶。

【點評】“落戶難”問題是困擾西安成為國際化大都市的絆腳石之一。目前雖然有購房落戶等優惠政策,但在實際操作中仍然問題較多。本次落戶新政更具科學化和人性化,將有利于西安吸納更多的人才,聚力國際化大都市建設,同時對房地產市場的發展也將產生影響。

浐灞生態區管委會于1月5日,在浐灞生態區召開的黨工委(擴大)會議上發布了最新消息——“著力推動500億萬達文化旅游城、深圳寶能集團千億產業集群落地,加快建設絲路國際會展中心、絲路國際會議中心、國際金融中心,國際文化中心等重大項目,全力推進陜西自貿區浐灞片區建設,使生態區成為西安經濟快速發展的新引擎”。

【點評】浐灞生態區目前已成為西安市重點發展區域之一,萬達與寶能等重量級產業集群入駐該區域,將大幅度提持續加大浐灞生態區的區域影響力,加上浐灞生態區著力打造的灞柳基金小鎮等,區域發展特色日趨顯明。

1月9日,西安市擴大有效投資重大項目集中開工儀式隆重舉行,開工的126個項目總投資1153億元。集中開工的重點項目涉及工業、服務業、基礎設施和民生工程4大領域。其中,工業項目39個,總投資164億元;服務業項目45個,總投資500億元;基礎設施建設項目20個,總投資341億元;民生項目22個,總投資148億元。

【點評】重點項目建設的集中開工,體現了西安市政府堅定不移擴大有效投資穩增長、推進項目促建設的信心和決心。重點項目中多個項目與地產相關,包括地產及其配套項目、區域改造升級項目等,優先建設區域規劃中明確的民生配套項目,全力助推西安經濟發展。

1月10日,華商網報道,西安商品房截止2016年12月29日,累計成交2219.2萬㎡,較2015年增長33.9%,商品住宅累計成交1936.3萬㎡,較去年增長35.6%。其中銷售金額排行榜TOP10的榜單累計成交438.8億元,市場占有率24.7%,增幅達到31%。上榜房企八成為品牌外埠企業,入榜門檻為26.9億元。

【點評】入榜門檻的進一步提升印證了在市場成交回升的背景下,標桿房企的業績均有良好的表現,同時也體現出強者恒強的市場格局在進一步深化。

1月20日,西安住房公積金管理中心發布通知,將加強公積金貸款前期審查,對借款人違規通過房地產中介機構、互聯網金融平臺、投資或擔保類公司等非銀行渠道籌措首付款的,不予發放個人住房公積金貸款;加強開發企業住宅項目公積金備案審查。對建審手續不齊的樓盤不予以公積金項目備案;對采取“分期首付”、“零首付”、“借款首付”等不正當手段促進銷售的房地產開發企業,一經發現,立即終止公積金貸款或停止樓盤公積金備案;支持居民首套和改善型住房公積金貸款需求,加強對借款人家庭在城六區內新購房屋首付資金來源審核及借款人還款能力的審查,防范個人住房公積金信貸風險,嚴禁開發企業“假按揭”等虛假交易,變相融資,嚴禁投機炒房。

【點評】2016年許多城市房價過快增長的重要因素之一就是購房杠桿率過高,增大了房地產市場風險,催生資產泡沫;“分期首付”等會使得杠桿率進一步提高,加大信貸風險。這次從購房者和房企兩面同時發力,加強首付資金的來源管控,有利于房地產市場穩健運行。

1月22日上午,中國共產黨西安市第十三次代表大會開幕。陜西省委常委、西安市委書記王永康代表西安市第十二屆委員會工作報告中提出,省委支持大西安建設,將西咸新區劃歸西安管理,將有效拓展發展空間、創新城市發展方式、提升城市能級、放大輻射效應,使西安自改革開放以來歷史上第一次擁有了大西安的格局和體量。此次報告中正式提出“西咸新區劃歸西安”,同時也讓大家看到了陜西省建設“大西安”的決心。

【點評】西咸一體化從提出至今,由于受到體制等多方面的限制,一直未有實質性進展。此次西咸新區交由西安代管后,將充分享受當前的一帶一路、自貿區、文化強省等發展機遇,從城市規模、GDP、人口等方面必然會讓西安整體水平大幅上升,大西安建設穩步推進。

1月25日,西安市第十三次黨代會順利閉幕,市委全面總結過去五年工作,規劃未來五年行動綱領。明確全力推進“三廊兩軸兩帶一通道”建設,厘清西安發展版圖。

【點評】從規劃內容來看政策導向,未來西安中心城區的價值將更加突出,同時在西咸新區、渭北工業新區接壤的地帶產生新的熱點。另外浐灞核心區+西安國際港務區南端、曲江二期雁翔路板塊及浐灞生態區雁鳴湖板塊,也將隨著規劃實施成為開發商競相投資、人口導入的熱點區域。

【全國熱點】

1月15日,據經濟參考報報道,近日結束的全國國土資源工作會議上,國土資源部部長姜大明指出,2017年將加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性土地制度,促進房地產市場平穩健康發展。未來將建立分類調控制度,對保障性住房用地實行應保盡保,對商品房根據供需形勢因城因地施策,建立住宅用地供應分類管理制度。對房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應,調整用地結構,提高住宅用地比例;對去庫存壓力大的三四線城市要減少以至暫停住宅用地供應。支持房地產庫存大的城市對未開發房地產用地依法進行合理調整,用以發展社會民生項目或國家支持的產業項目。

【點評】可以看出,各類土地及房地產政策的制定都是圍繞控房價及去庫存兩條主線進行,住宅用地供應分類調控政策的出臺將從供應端改善全國樓市冷熱不均,供需錯位的局面。

中國國土資源報報道,1月16日全國棚戶區改造工作電視電話會議在京召開,會議明確,今年我國將新開工600萬套棚戶區改造房,國土資源部將持續加大棚戶區改造用地政策支持力度,提速報國務院審批城市的棚改用地審批,確保棚改用地應保盡保。具體措施為:一、對棚改新增用地繼續實行中央任務計劃單列,各省棚改任務先用后銷;二、強化供地計劃管理,足額安排棚戶區改造用地;三、簡化審批流程,加快棚戶區改造項目用地審批;四、加強督導監管,對落實進度慢、完成比例低的市縣實行現場督辦,確保棚戶區改造工作取得實效。

【點評】棚戶區改造工作起著承上啟下的作用,對穩定社會以及安撫民心有著重要的現實意義。從土地供應端全面支持棚戶區改造工作,簡化審批流程,加強督導,確保棚改用地的供給,將為民生工程開辟一條綠色通道。

2016年,全國商品房銷售面積157349萬平方米,比上年增長22.5%,增速比1-11月份回落1.8個百分點。其中,住宅銷售面積增長22.4%,辦公樓銷售面積增長31.4%,商業營業用房銷售面積增長16.8%。商品房銷售額117627億元,增長34.8%,增速回落2.7個百分點。其中,住宅銷售額增長36.1%,辦公樓銷售額增長45.8%,商業營業用房銷售額增長19.5%。

【點評】2016年全國房地產市場雖商品房銷售面積及銷售額仍刷新歷史記錄,去庫存效果明顯,但就全國來看庫存結構仍舊失衡,一二線城市成了去庫存主力,三四線城市去化緩慢,尤其是商辦類庫存仍舊壓力巨大。

三、市場表現

2017年1月,西安市中心城區成交建設用地29宗,2390畝,成交面積創近四年新高。

24宗房地產開發用地主要分布于城南曲江(6宗)、長安(3宗)、航天基地(2宗)、高新(1宗),城西灃東(6宗)。4宗工業用地分布于城北國際港務區及城南高新三期。1宗科教用地位于高新。

其中居住用地50-100畝、100畝以上成交宗數占比擴大。商服用地百畝以上成交1宗,50-100畝成交2宗。

房地產開發用地樓面均價較2016年均價上漲10.8%,達到2023元/平(剔除加氣站用地)。

市場表現冷熱不均。浐灞生態區1宗居住用地因競價超過最高限價中止掛牌,高新三期西太路沿線2宗工業用地流拍。

居住用地成交量大幅增長

本月居住用地成交17宗,1764.455畝,成交量大幅增長,成交面積接近2016年第四季度總和。

成交區域集中于城南曲江、雁塔、長安和城西灃東,成交面積分別為853.316畝、180.489畝、96.439畝、324.454畝,城南占比64.1%。受城南占比上升影響,本月居住用地樓面均價達到2013元/平。其中曲江新區量價齊升,樓面均價最高,達到2594元/平。

居住用地開發體量明顯放大,按規劃指標高值可建商品住宅297.45萬平,平均容積率降低至2016年以來最低2.7,項目規劃品質進一步提升。

曲江新區雁翔路板塊本月集中成交低密度高品質居住項目用地5宗,853.316畝,占比居住用地總面積48.36%。平均容積率2.2,按規劃指標可開發商品住宅122.93萬平,規模較大。由廣東珠江實業、中海地產旗下公司共斥資338660萬元摘得,平均地價374萬元/畝,樓面均價2594元/平,成交單價高于區域水平。

灃東新城三橋綜合商貿板塊內,本月成交商住用地3宗334.56畝,容積率3.2-3.5,成交單價303萬元/畝,樓面均價1377元/平。摘地單位西安藍光美都企業管理服務有限公司為四川藍光集團旗下公司,本次購地為四川藍光集團首探西安房地產市場。

商服用地成交量大幅上揚

本月商服用地成交7宗,面積253.627畝,成交面積較2016年12月增加186.307畝,成交量大幅上揚。

成交集中于灃東和曲江。其中灃東3宗125.944畝由西安灃東現代服貿發展有限公司和西安德祜置業有限公司競得,吸納購地價款27400萬元,成交單價3263元/平,樓面單價1541元/平。曲江1宗102.544畝商服用地由廣東珠江實業旗下公司以樓面價2620元/平摘得。

本月地鐵三號線沿線地產交易再度升溫,高新區“太白南路”站旁1宗商服用地成交單價達到1553萬元/畝,創區域新高。

工業用地成交4宗,國際港務區再添百余畝倉儲物流用地

本月工業用地成交4宗,面積326.002畝,城北港務區、城南高新各成交2宗。

城北港務區本月成交1宗189.004畝倉儲物流用地,購地單位百利威現代供應鏈(西安)有限公司,成交單價32.4萬元/畝,按規劃指標城北將再新增物流倉庫31.5萬平。港務區作為陜西自貿區的重要組成部分,將建成為絲路經濟帶上最大的國際中轉樞紐港和商貿物流集散地,目前倉儲物流業已具備較大規模,2010至2015年期間成交倉儲用地二千余畝,按規劃可實現二百余萬平物流庫房建設。


注:數據統計期為2016.12.26-2017.1.25

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