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2016年11月西安市中心城區土地招拍掛市場分析


【摘要】

2016年11月,西安市CPI、PPI、PMI同環比分別一降兩升,相較全國呈現溫和上漲。人民幣存貸款增速略低于全國水平,但存款同比增速略小于貸款,金融信貸投放平穩。固定資產投資增速低于全國7.2個百分點,房地產開發投資增速高于固定資產投資增速的差距繼續擴大。商品房市場成交量繼上月年內高點小幅回落,成交均價再創新高。

本月西安市土地市場運行平穩,前期推出的14宗經營性用地順利成交,成交面積較上月有所增長。其中,居住用地成交8宗,成交量在連續3月下滑后呈現上揚,市場需求回暖;商服用地成交3宗,成交量創近期新高;工業用地市場成交持續低位。

【地方經濟數據】

2016年11月,西安市CPI同比上漲1.0%,環比下降0.1個百分點;PPI同比下降1.8%,環比上漲0.5%;PMI同比上漲0.2%,環比上漲0.9%。11月末金融機構人民幣貸款余額14878.75億元,同比增長10.3%,人民幣存款余額18983.28億元,同比增長9.5%。1-11月固定資產投資4565.50億元,同比增長1.1%,增速低于全國7.2個百分點,較1-10月回落0.4個百分點;房地產開發投資1744.90億元,同比增長4.5%;商品房銷售面積1730.12萬平方米,同比增長11.8%,其中,住宅銷售面積1594.85萬平方米,增長14.8%。

【新聞資訊】

【地方政策新聞】

◎2016年11月3日,西安晚報報道,西安市前三季度商品房銷售面積1356.07萬平,待售面積289.45萬平,銷售均價為6521元/平,前三季度全市商品房銷售量、庫存量及銷售均價均未出現大幅波動,保持“三穩定”狀態。此外,住宅仍占銷售市場主導地位,前三季度全市商品住宅銷售面積1250.49萬平方米,銷售均價6340元/平。

【點評】從9月底開始,限購限貸令迅速波及多個房價熱點城市,相比較而言,西安樓市政策面較為寬松,后市存在一定上漲空間。

◎2016年11月8日中午12時,備受關注的西安市地鐵三號線正式開通試運營。三號線呈半環形走向,全長39.9公里,設車站26座。整條線路穿越浐、灞兩條河流,由西南至東北方向依次經過魚化寨、延平門、吉祥村、小寨、青龍寺、延興門、咸寧路、辛家廟、廣泰門、桃花潭、浐灞中心、香湖灣、務莊、國際港灣區、雙寨、新筑和保稅區等站點。

【點評】地鐵三號線途經高新區商圈、小寨商圈和東二環商圈等繁華地帶,是西安市軌道交通線網中西南至東北向骨干線,三號線的順利開通,將極大改善西安東北郊、浐灞生態區、國際港務區的投資環境,帶動全市房地產市場均衡發展。

◎2016年11月8日,西安市房管局、西安市城鄉建設委員會、西安市工商局、西安市物價局聯合發布《關于開展房地產市場秩序專項整治工作的通知》(市房發[2016]98號),從11月10日開始至2017年2月10日,針對全市所有房地產開發項目,重點整治存在的發布虛假房源信息和廣告、炒作哄抬房價、未取得預售證銷售商品房、變相囤積房源、加價銷售、捆綁銷售等不正當經營行為。11月10日,省物價局、省住建廳聯合轉發國家發展改革委辦公廳、住房城鄉建設部辦公廳《關于開展商品房銷售明碼標價專項檢查的通知》(發改辦價監〔2016〕2329號),要求從10日起,在全省范圍內開展商品房銷售明碼標價專項檢查活動,嚴厲查處價格違法行為,公開曝光典型案例并進行相應處罰。

【點評】調控樓市的方式并非只有限購限貸等政策措施,通過規范開發商和房地產經紀公司的銷售行為來維護公平的市場環境,更有助于樓市的良性運行。

◎據新華網報道,11月16日陜西省和萬達集團簽訂全面戰略合作協議,萬達在以往投資基礎上再次新增投資1030億元,其中最矚目的是投資500億元在古城西安建設一座萬達城,此外還將在寶雞、咸陽等10個市新建設19座萬達廣場,使萬達廣場全面覆蓋陜西,屆時萬達旗下商業、文化、網絡、金融四大產業集團將與陜西省開展全面合作。陜西省委書記婁勤儉、陜西省省長胡和平、萬達集團董事長王健林出席會見及簽約儀式。

【點評】地方政府與知名地產投資商的合作對于區域經濟發展來說往往會起到1+1>2的效果,期待19座萬達廣場的投資建設,能夠真正提升陜西省各地市的房地產開發品質,為地方經濟發展注入新的活力。

◎據搜狐焦點11月15日訊,中渝置地11月14日收市后宣布,向恒大出售位于西安中渝國際城綜合商住項目,以及一家物業管理公司西安鴻澤,總價約5.55億元人民幣。其中,中渝置地直接全資子公司妙領作為賣方與盛譽訂立第一出售協議,代價約人民幣3.45億元,包括銷售股份代價約人民幣7346萬元,及應收借款代價約人民幣2.71億元。

【點評】今年房地產市場行業重組并購已然成為常態,中渝國際城項目由遠升置業到中渝再到恒大,已三易其手,希望這個占地面積309畝、規劃建面約52.7萬平的“大盤”,在實力品牌“恒大”接手后,能一改“頹勢”,煥發“生機”。

◎11月22日西安晚報報道,依據市房征決字[2016]3號文,火車站北廣場自強東路周邊棚戶區改造正式啟動。自強東路火車站北廣場周邊棚戶區改造項目是西安站改工程暨火車站北廣場棚改項目的重要組成部分,同時也是列入城建計劃的城市綜合改造項目,項目改造主體為曲江新區管委會。本次改造將充分利用空間資源,結合周邊業態由點及面形成商業輻射區,帶動火車站北廣場沿線經濟的快速發展。

【點評】西安火車站改擴建及周邊棚戶區綜合改造項目的實施,將全面提升區域用地潛力,使這座始建于上世界三十年代的標志性建筑舊貌換新顏,成為西安建設國際化大都市的“新名片”。

◎11月25日,據華商報11月25日訊,省十二屆人大常委會第30次會議批準《西安市物業管理條例》,2017年1月1日實施。條例重點解決業主大會難召開、業委會難成立等現實問題。規定售出建面過半或首套物業出售并交付使用滿兩年且房屋出售并交付使用建面達到物業管理區域建筑物總面積20%以上的即可啟動業主大會籌備工作。

【點評】小區物管問題涉及到千萬住戶的切身利益,與老百姓安居樂業息息相關,本次新條例的實施無疑將為業主們共管共建和諧的生活空間提供有效制度保障。

【全國政策新聞】

◎據網易報道,10月28與10月31日,上交所和深交所先后發布《關于試行房地產、產能過剩行業公司債分類監管的函》,規定公司債一律不得購買土地。11月4日,保監會向各保險集團、保險公司、保險資產管理公司下發《關于開展不動產投資及基礎資產為不動產的金融產品投資自查有關事項的通知》,要求各類保險機構應當就不動產及基礎資產為不動產的金融產品投資情況開展自查。

【點評】年內中央多次提出要抑制資產泡沫,這兩個政策的出臺是對其的積極響應。當前,房地產領域正面臨去庫存、去杠桿雙重壓力,有效抑制房地產泡沫、防控金融風險,避免資金脫實向虛,需要各方協力,多策并舉,樓市調控“任重而道遠”。

◎據《中國國土資源報》11月7日報道,為支持新經濟、新產業、新業態、新模式發展用地,日前國土資源部發布《產業用地政策實施工作指引》。系統梳理了現行各項支持新經濟、新產業、新業態、新模式發展用地政策,詳細解釋了各種政策工具及其法律依據、概念內涵、適用情形、注意事項等,為新產業用地提供了“政策工具包”和使用說明書。

【點評】產業用地政策是國務院、國土資源部針對特定行業,如養老服務產業、物流產業、光伏發電產業以及其他“雙創”涉及的近60項產業而制定的專項用地政策(不包括房地產業)。本指引的發布是國土部深入推進土地供給側結構性改革的重大舉措,有利于發揮土地要素對產業發展的保障作用,促進土地利用結構和產業結構的雙優化。

◎11月18日,國家統計局發布2016年10月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示, 10月份一二線城市新建商品住宅價格環比分別上漲0.5%和1.3%,漲幅分別比9月份回落2.8和1.0個百分點;二手住宅價格環比分別上漲0.6%和0.8%,分別比9月份回落,一二線城市房地產市場明顯降溫,三線城市較為穩定。

【點評】調控目標是為了樓市的穩健發展,既要抑制房地產泡沫,又要防止市場大起大落,樓市調控長效機制的建立,考驗著決策者的智慧。

◎11月27日,中共中央、國務院發布《關于完善產權保護制度依法保護產權的意見》,意見第八條要求完善土地、房屋等財產征收征用法律制度,合理界定征收征用適用的公共利益范圍,細化規范征收征用法定權限和程序,給予被征收征用者公平合理補償;第十條要求研究住宅建設用地等土地使用權到期后續期的法律安排,深化農村土地制度改革,落實承包地、宅基地、集體經營性建設用地的用益物權,賦予農民更多財產權利,增加農民財產收益。

【點評】把征收征用“公權”關進制度的“籠子”,研究住宅用地到期后續期的法律安排,農村集體土地“還權賦能”,一系列產權保護制度的不斷完善,夯實了社會主義市場經濟的基石,“有恒產者有恒心”,“有恒心者事競成”。

【市場簡報】

2016年11月,西安市中心城區共成交土地14宗,面積910.207畝,較10月減少2宗,面積增加171.287畝,前期掛出的各類土地在本月均順利成交,無溢價、流拍、停止和終止掛牌現象,市場供需總量與10月份相比有所上升。除成交居住、商業、工業用地外,另有兩宗其它用地成交。本月土地成交總價款304609萬元,較上月增加182908萬元,出讓收入上漲150.29%。 



居住用地成交量連續3月梯度下降后出現上揚,市場需求回暖

本月居住用地成交8宗,622.439畝,成交面積相比8、9、10月份梯度下降后出現上揚。居住用地總成交價款253772萬元,為10月份的264.54%,增量將近二倍。本月成交地塊均為新增地,其中儲備地6宗,411.133畝,面積占比為66.10%,吸納購地資金160877萬元,城改項目用地2宗,211.306畝,面積占比33.90%,吸納購地資金91895萬元。

      

本月成交的8宗居住用地均為住宅商業共用宗,分別位于曲江新區、大興新區、經開區及未央區,其中曲江新區成交2宗,156.961畝,出讓總收入為43175萬元,大興新區成交3宗,總面積112.566畝,出讓總收入為59982萬元,經開區成交1宗,面積144.549畝,出讓總收入83075萬元,未央區成交2宗,面積208.363畝,出讓總收入66540萬元。四區域成交地塊平均容積率介于3.5-5.0之間,樓面平均單價為1467元/平方米,其中曲江新區1540元/平方米,大興1765元/平方米,經開區1724元/平方米,未央區1066元/平方米。

本月居住用地成交優質地塊1宗,位于經濟技術開發區明光路東側,鳳城七路北側,成交用地144.55畝,由陜西長和房地產開發有限公司以83075萬元競得,為長和·上尚郡項目用地。宗地與西安市政府一路之隔,周邊天朗御湖、白樺林間、風景御園等住宅小區林立,對外交通便捷,距離地鐵二號線及在建的4號線行政中心站均不到2千米,區域開發程度高,商業及居住氛圍濃厚,生活條件極為便利,周邊分布有漢神、熙地港、人人樂、華潤萬家等大型購物廣場及超市。長和·上尚郡一期由11棟住宅和兩棟寫字樓構成,其中包括5棟高層,6棟11+1小高層,兩棟甲級寫字樓,2014年4月27日開盤,目前仍有現房在售,均價約8500元/平方米。


商服用地成交量再創新高,市場依舊保持謹慎

本月商服用地成交3宗,面積172.577畝,規劃建筑面積8.07萬平,總成交價款18575萬元。成交面積創今年除1月之外新高。項目用地主要為旅游產業建設,商業房地產開發投資依舊保持謹慎。

商服用地中3宗均為新增儲備地,2宗位于灃東新城紅光大道,1宗位于灞橋區水安公路。灃東新城2宗商業用地面積合計43.6畝,由西安灃東新城文商置業有限公司競得,吸納購地價款9510萬元,樓面單價3272元/平方米;另1宗位于灞橋區水安公路以北,鹿鳴路以東,面積128.977畝,與相鄰36.218畝文體用地同時掛牌成交,由陜西鋒雙實業有限公司競得,兩宗地吸納購地資金共10905萬元,其中商業用地樓面單價1757元/平方米,文體用地樓面單價1089元/平。據悉,兩宗地中的文體用地用來建設陳忠實紀念館,建成后將并入白鹿原旅游產業鏈,提升區域旅游業文化氛圍。商業用地作為配套開發用地,主要發展餐飲、娛樂、購物等各類服務業。

工業用地市場成交持續低位

本月工業用地市場成交再度縮量,僅成交1宗,面積25.037畝,成交價款687萬元。該宗地位于高新區經三十八路,由西安思坦儀器股份有限公司競得。該公司屬于制造業實體經濟類型,主要從事石油開發領域的測井、試井、煤層氣自動排采等方面的技術開發和儀器生產,并提供特色的物探檢波器,相關石油設備等諸多產品。

高新區作為國務院首批國家級高精技術產業創新開發區,多年的開發積累使其在先進制造、生物醫院以及現代服務等方面有著獨特的發展優勢和特色,成為西安市實體經濟發展的重要引擎之一。目前,高新區內匯集了三星城、長安通訊產業園、新材料產業園等以通訊、電子研發、新材料研發與生產為主導,集自然生態、現代技術、商務運營為一體的高科技園區。2016年下半年以來,高新區工業用地累計成交總面積398.653畝,吸納購地資金11305萬元,成交單價穩定在409元/平方米~434元/平方米。高新區工業用地的持續成交,投資引力和發展潛力進一步顯現。

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