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2016年上半年西安市中心城區土地招拍掛市場分析

 

一、政策調整優化、市場總體平穩

2016年上半年,和大部分二線城市一樣,西安市房地產市場仍以“去庫存”為主基調,政府陸續出臺政策支持房地產市場發展,逐步調整土地供應結構,適度收緊住宅用地供應,同時大力打造七類支柱產業,加大產業用地供應,從土地“供給側改革”力促市場“去庫存、優結構”。在此背景下,西安市地產市場交易總體保持平穩,中心城區土地招拍掛市場成交建設用地82宗,4829.5325畝,略超去年同期。


二、商業地產投資區域收縮,開發體量配比空間有待進一步均衡

在零售百貨經營下滑,普通商業體租售遇冷的壓力下,今年上半年商業地產商加大了對收益率偏低但投資風險小的低密度地產項目投資,以商業市場、低密度綜合體及公共配套商服為主,成交面積438.6畝,占商服用地成交總面積的62.2%,購地企業中不乏首創、北京裕昌、西安國際陸港、西安航天城等實力地產商。受低密度商服用地成交推動,2016年上半年西安市中心城區土地招拍掛市場商服用地成交量較去年同期增加2宗、319.08畝,共成交19宗、704.75畝。其中城改配套商服用地成交60.533畝,普通商服用地成交205.609畝,占比29.3%。普通商業地產投資預期下降,地產開發商在試投穩保項目的同時收縮交易區域,在商服集聚效應、人居需求、功能配套等多指標綜合評判下明顯向城南集中,長安、高新、航天、曲江新區累計成交商服用地10宗、452.9畝,占比64.3%。

按規劃指標,上半年成交的各類商服用地可開發商業體110.4萬平,相較房地產市場商業用房157.9萬平的銷售量表現穩健,但產品集中布局的趨勢需關注。城改配套商服用地上半年在城市核心區內順利落地的2宗,規劃建商業體27.4萬平,平均容積率達到6.8,土地利用強度較大,未來將對周邊市場形成一定沖擊。

“十三五”西安要初步建成具有歷史文化特色的國際化大都市,城市人口數量、經濟規模將穩定增長,對城市商業體的需求也將持續增加,但同時城市結構優化必將推動多區域開發同步共進,城市人口密集區更新改造過程產生的大體量商業體在市場中的消化周期將會拉長。

三、居住用地交易整體回落,市場將迎來品質之爭

今年上半年西安市主動控制居住用地供應,市場交易量明顯回落。據統計,上半年西安市中心城區居住用地成交38宗、1624畝,較去年同期減少510.6畝。按規劃指標可開發商住體383.3萬平,較去年同期減少102.4萬平。去年的交易熱點區域今年紛紛降溫,交易量極值由最高600余畝降至最高不足300畝,城南雁塔、城西灃東甚至零供應,相較今年上半年994.03萬平的商品住宅銷量而言,在很大程度上減輕了城市商品房庫存壓力。資金主要投向城南、城北各開發區,城北經開、未央,城南航天、曲江、高新共流入資金435118萬元,占比77.1%。區域商品住宅用地成交樓面均價平穩,曲江仍穩定地保持2000元以上水平,其他區域價格水平在1000至2000元之間,由城區中心向外圍逐級衰減。平淡的數據中也有亮點,紫薇、經發今年入駐城北,投資77328萬元購地235.42畝,未來將增加區域高品質住宅產品開發。政策面提倡對住宅項目要嚴控容積率、建筑密度,保證綠地率和車位配比等指標,全面提升居民對居住環境的滿意度,有利于推動開發商更加關注產品品質以贏得市場。

四、倉儲物流用地交易升溫,物業規模持續擴大

受成熟的基礎配套、便捷的交通網絡以及產業政策吸引,近幾年國內外知名企業、電商紛紛選擇將物流基地布局西安。今年上半年,西安市中心城區內經開、航天、灃東、長安、未央累計交易倉儲物流用地1003.39畝,交易量已接近2015全年水平。去年以來,電商通過租賃城市外圍物流園倉庫滿足基本功能布局后,進而選擇在城市中心區增加自持自建物業穩步發展。目前菜鳥網絡、京東已落戶灃東、港務區,京東定位2020年倉儲物流面積達到35萬平以上,菜鳥網絡按規劃指標將建物流倉庫近30萬平。此前城北港務區內國美安迅等四家倉儲物流企業共計130萬平倉庫已陸續開工,明年至少將有30萬平竣工。預計未來西安市中心城區倉儲物流規模將持續擴大。


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